החלטה בתיק ה"פ 1036-08

א.         רקע עובדתי

1.         המבקשים הגישו המרצת פתיחה בה עתרו לקביעת גובה הפיצוי הכספי המגיע להם  בגין הפקעת חלק מן המקרקעין הידועים כגוש 6925 חלקה 3 בתל-אביב, בשטח של כ- 80 מ"ר (להלן: "ההפקעה") . אין חולק כי המבקשים, שהינם הבעלים של המקרקעין, זכאים לפיצוי בגין ההפקעה, והמשיבה 2 (נ.ת.ע) אף שילמה להם בגין ההפקעה סך של כ- 717,041 ש"ח. אך המבקשים טוענים כי הפיצוי המגיע להם בגין ההפקעה והנזקים שהסבה למבקשים הוא בסך כולל של 5,161,900 ש"ח.

2.         המבקשת 1 ובעלה, מר אלי אשר ז"ל (להלן: " המנוח") הינם בעלי המקרקעין הרשומים של כ-208 מ"ר בסמטת בית הבד בתל אביב (להלן: " המקרקעין"). המבקשים 2-4 הינם יורשיו של המנוח. המשיבה 1 הינה הועדה המקומית לתכנון ולבניה תל-אביב, ואילו המשיבה 2, חברת נ.ת.ע - נתיבי תחבורה עירוניים להסעת המונים בע"מ, הינה חברה בבעלות ממשלתית מלאה, הפועלת להוציא אל הפועל את פרויקט הקמתה של הרכבת הקלה באזור גוש דן (להלן: " נ.ת.ע.").

3.         על המקרקעין בנוי מבנה בן שתי קומות וקומת גלריה, ובו שלוש חנויות ויחידה נוספת, הממוקמת בחלקו המזרחי של המבנה (להלן: " המבנה"). חנות אחת במבנה הושכרה בשכירות חופשית וחנות שנייה הוחזקה על ידי דייר מוגן, שהשכיר את החנות לצד ג' בשכירות חופשית (להלן: "המחזיקים"). בחנות השלישית וביחידה הנוספת, מחזיקים המבקשים.

4.         על המקרקעין נשוא התובענה חלה תכנית 1200, שפורסמה למתן תוקף ביום 3.7.75, ואשר ייעדה את המקרקעין למטרת דרך, וכן תכנית מתאר מחוזית, תמ"מ 1/5, המייעדת את המקרקעין לצורך הקמת הקו האדום של הרכבת הקלה, אשר פורסמה למתן תוקף ביום 25.12.03. בתוכנית נקבע כי השטחים המיועדים לתוואי הרכבת הקלה ושירותיה יופקעו. לפני תוכנית 1200 חלה על האזור תוכנית תא/44 משנת 1937, שייעדה את החלקה למרכז מסחרי מיוחד, ונראה כי מכוחה הוקם המבנה בו נמצאת החנות לדברי הלבשה של המבקשים.

5.         בעקבות פרסום תכנית תמ"מ/1/5 פרסמה המשיבה, ביום 5.1.06, הודעה לפי סעיפים 5 ו-7 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943 (להלן: "פקודת הקרקעות"), ולפיה זכות השימוש והחזקה הבלעדית בשטח של 80 מ"ר מן המקרקעין של המבקשים דרושה לה לצרכי ציבור. נוכח התנגדותם של המבקשים, ניתן ביום 2.11.06 פסק דין המורה להם למסור את החזקה בשטח המופקע למשיבה 1 (ה"פ 761/06). כנגד מסירת החזקה שילמה  המשיבה 2 למבקשים ביום 12.8.07 פיצויי הפקעה בסך 132,370 דולר ( 717,041 ש"ח), לפי שומה שנערכה עבור המשיבות.

6.         ביום 25.12.06 הגישו המבקשים תביעה לוועדה המקומית לתכנון ולבנייה תל-אביב לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965, בה דרשו פיצויים בגין הפגיעה שגרמה להם תכנית תמ"מ 1/5 במקרקעין. ביום 13.6.07 נדחתה התביעה על ידי הוועדה המקומית. ערר שהגישו המבקשים ביום 4.9.07 טרם הוכרע. 

7.         בהמרצת הפתיחה שהגישו בתיק זה, טענו המבקשים כי סכום הפיצוי המגיע להם גבוה בהרבה מן הסכום ששולם להם על ידי המשיבה 2. לגישתם, שווי המקרקעין המופקעים גבוה מזה שנקבע על ידי המשיבות, ובנוסף הם זכאים לפיצוי בגין נזקים שנגרמו להם עקב ההפקעה (כגון פגיעה בעסקים). המבקשים תמכו טענותיהם בחוות דעת של שמאי מטעמם.

בדיון המוקדם שהתקיים במעמד הצדדים הושג הסדר דיוני, ולפיו בטרם ימונה שמאי מטעם בית המשפט - יכריע בית המשפט בשאלה המשפטית הבאה: " האם יש לקבוע את שווי הקרקע לצורך פיצויי ההפקעה לאחר אישור התוכנית תמ"מ/1/5 או ערב תוכנית זו, כלומר האם צריך להביא תוכנית זו בחשבון לענין פיצויי ההפקעה" (ראה פרוטוקול הדיון מיום 12.9.10). הצדדים הגישו סיכומים בשאלה משפטית זו.

ב.         טענות הצדדים

8.         עמדת המשיבות (שהגישו סיכומיהן ראשונות) היא כי לצורך הערכת פיצויי ההפקעה שבוצעה בשנת 2006, יש לשום את המקרקעין כשווים לאחר כניסתה לתוקף בשנת 2003 של תמ"מ 1/5, דהיינו: שוויים לפי ייעוד המקרקעין לדרך. המשיבות סבורות כי על מקרה זה חל "כלל הפיצוי הדו-שלבי". כאשר מקרקעין נפגעו על ידי תכנית, שלא בדרך הפקעה, ובשלב מאוחר יותר הופקעו אותם מקרקעין, עומדות לבעלים שתי עילות תביעה נפרדות: האחת, תביעה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה בגין הפגיעה במקרקעין על ידי התכנית, והשנייה, תביעה בגין הפקעת המקרקעין במצבם החדש הנובע מן התוכנית הפוגעת. לפיכך, במקרה דנן, שווי הקרקע לצורך תשלום פיצויי ההפקעה הוא השווי בייעודה הציבורי (למטרת דרך), לאחר כניסתה לתוקף של תכנית תמ"מ 1/5.

9.         עוד טוענות המשיבות כי שומת הפיצויים מטעם המבקשים שגויה גם מן הטעם שהיא נערכה תוך התעלמות מתחולתה של תכנית 1200, אשר ייעדה את המקרקעין לדרך ציבורית עוד לפני תמ"מ 1/5. התעלמות מתכנית 1200 מביאה להערכת הקרקע ביתר, כאילו הייתה בייעוד התואם לשימוש בפועל שעשו המבקשים בקרקע. אילו היה השמאי מטעם המבקשים מתחשב בקיומה של תכנית 1200 וקובע את ערך הקרקע לאור השימושים המותרים בה - היה הוא מייחס לה ערך הנמוך משמעותית מן הערך שקבע בסופו של יום. שימוש בקרקע המיועדת לדרך שלא על-פי הייעוד הציבורי, אינו יכול לשמש נימוק לפיצוי נוסף.

10.       המבקשים סבורים כי לצורך הערכת פיצויי הפקעה יש לשום את המקרקעין לפי שווי שוק, בהתאם לשימוש שנעשה בהם בפועל, טרם כניסתה לתוקף של תמ"מ 1/5. מטרת תשלום פיצויי הפקעה הינה העמדת בעל הזכות במקרקעין שהופקעו במצב הכספי בו היה נמצא אלמלא הייתה מתבצעת ההפקעה. בשורה של פסקי דין עמדו בתי המשפט על כך שנקודת המוצא לקביעת פיצויי הפקעה היא מצב המקרקעין לפני ששונה היעוד.

11.       המבקשים מוסיפים וטוענים כי בכל מקרה, אין לקחת בחשבון את תכנית 1200 בחישוב גובה הפיצויים. במספר פסקי דין נקבע כי נוכח השנים הרבות שחלפו מאז הופקדה תכנית 1200, אין לה השפעה על שווי המקרקעין, ולכל היותר, אם קיימת השפעה, מדובר בהשפעה זניחה. אין גם ממש בטענת המשיבות לפיה השימוש במקרקעין איננו חוקי ומנוגד להוראות תכנית 1200, שכן היתר הבניין קודם לתכנית 1200. בנוסף, עיריית תל-אביב והמשיבה 1 נמנעו במשך שנים רבות מלנקוט פעולות לאכיפת החוק, ולכן הן מושתקות מלטעון כיום כי השימוש היה בלתי חוקי.

ג.           דיון והכרעה

12.       אין מחלוקת כי מטרת תשלום פיצויי ההפקעה הינה העמדת בעל המקרקעין שהופקעו במצב הכספי בו היה נמצא אלמלא ההפקעה. לפיכך, בעל המקרקעין זכאי לפיצוי לפי שווי המקרקעין שהופקעו ממנו במועד ההפקעה. המבקשים מתעלמים מן האבחנה בין פיצוי בגין הפגיעה במקרקעין בעקבות שינוי ייעוד הקרקע על ידי תכנית, לבין פיצוי בגין הפקעת המקרקעין. ההלכה בעניין זה היא, כי כאשר מקרקעין נפגעו על ידי תכנית שלא בדרך הפקעה, ובשלב מאוחר יותר הופקעו אותם מקרקעין, עומדות לבעלים שתי עילות תביעה נפרדות: האחת, תביעה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: " החוק") בגין הפגיעה במקרקעין על ידי התכנית; והשנייה, תביעה לתשלום פיצויים בגין הפקעת המקרקעין לפי פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943. בעע"מ 1975 /01 הועדה המקומית לתכנון ולבניה כרמיאל ואח' נ' רובינשטיין ואח', פ"ד נו(6) 638, 652 (2002) (להלן: "עניין רובינשטיין") מבהירה כב' השופטת (כתוארה אז) ד' ביניש:

" ההבחנה בין פגיעה "עקב תוכנית" ופגיעה "עקב הפקעה" נקבעה לראשונה בפסיקתו של בית-משפט זה, בסוגיית הפיצויים הניתנים לבעל מקרקעין על פי סעיף 197 לחוק... עניינו של סעיף 197 הוא בתביעת פיצויים בגין פגיעה במקרקעין "על-ידי תוכנית, שלא בדרך הפקעה". העניין נדון לראשונה בבג"צ 62/61 זקס ועליאש נ ' הוועדה המקומית לבניה ולתכנון עיר, ירושלים, פ"ד ט"ו 1516 (להלן: פרשת זקס)...